거래 막자, 시장은 증여로 돌아서

이번 부동산수첩에서는 거래가 막히자 시장이 매매가 아니라 증여로 회전하는 현상을 짚었습니다. 겉으로는 거래량 감소로 안정처럼 보이지만, 내부에서는 “소득으로 사는 집”이 “가족 자산으로 받는 집”으로 성격이 바뀌고 있습니다.

거래를 줄인 정책이 ‘자산 이동’까지 멈추진 못한다

보유세는 들고 있는 비용을, 양도세는 파는 비용을 키우고 대출 규제는 사는 길을 좁힙니다. 이 조합에서는 매도·매수 모두 멈추지만, 자산가의 선택지는 ‘매각’이 아니라 가족 내 이전(증여)로 남습니다. 그래서 약세장의 항복매도와 달리, 증여 증가는 세금과 향후 기대를 함께 계산한 방어적 재편에 가깝습니다.

증여는 절세가 아니라 ‘진입 조건’의 변화 신호다

대출이 막히면 청년·무주택 실수요가 먼저 밀려나고, 부모 지원이 가능한 쪽만 증여로 들어옵니다. 결과적으로 주거 사다리의 기준이 개인 소득·저축에서 부모 자산으로 옮겨갑니다. 서울 핵심지는 매물 잠김으로 가격이 쉽게 내려가지 않는 구조가 생길 수 있지만, 지방은 환금성이 약하면 명의 이전이 곧바로 방어로 이어진다고 보기 어렵습니다.

증여를 검토한다면 먼저 따질 것

• 증여는 세금을 없애는 수단이 아니라 세금과 보유 책임의 ‘시점’을 바꾸는 선택인지부터 점검합니다.
• 가족의 자금 여력(취득·세금·유지비)과 향후 매각 가능성까지 함께 놓고 현금흐름 테스트를 합니다.
• 서울·수도권·지방을 같은 잣대로 보지 말고, 해당 자산의 수요 지속성·희소성·환금성을 기준으로 역할을 재정의합니다.