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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

매수세 회복, 전국 상승은 착각

갈아타기나 첫 매수를 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 매수세 회복=전국 동반 상승으로 받아들이면 지역 선택에서 바로 손실이 납니다. ‘상승장’이 아니라 ‘수요 쏠림’이 먼저입니다 지금은 시장 전체 분위기보다 수요가 붙는 생활권과 빠지는 생활권의 격차가 커지는 구간입니다. 수도권이라도 일자리·교통·가격 경쟁력이 맞물린 곳은 수요 이동이 생기지만, 공급 부담

NBN미디어2026.10.25

칼럼

경기 남부, 구매력이 중요한 시장

분당구가 한 주간 0.79% 올랐습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘규제가 약해졌다’가 아니라, 규제 이후에도 살 수 있는 구매력이 어디에 남아 있나입니다. 규제가 세질수록 ‘대출’보다 ‘자산 이동’이 시장을 가릅니다 금융규제는 모두에게 같은 충격이 아닙니다. 대출 의존도가 높은 수요는 멈추지만, 기존 주택 처분대금·금융자산을 가진 갈아타기 수요는 남습니다. 그래서 거래가

NBN미디어2026.10.24

칼럼

실거주 유예, 시간 벌었지만 여전히 거래 절벽

토지거래허가구역의 실거주 의무 이행 시점이 2027년 12월 31일까지 유예됩니다. 임차인이 살고 있는 집은 퇴거 이후에 실거주 요건을 맞추도록 시간을 늘린 것이지, 의무가 사라진 것은 아닙니다. 유예의 본질: ‘면제’가 아니라 ‘매도 시계 연장’입니다 이번 조치는 거래 규제를 푼 게 아니라 충돌을 뒤로 미뤄준 것에 가깝습니다. 임대사업자는 처분 시한과 세입자 거주가 맞

NBN미디어2026.10.23

칼럼

오피스텔, 부가세 환급 논란 핵심은 '수요'

최근 오피스텔 부가세 환급을 둘러싼 분쟁이 늘면서 “돌려받았던 세금을 다시 내야 하느냐”에 관심이 쏠리고 있습니다. 하지만 이 이슈는 세금만의 문제가 아니라, 처음 설계한 임차 수요가 맞았는지를 되묻는 문제입니다. 환급은 수익이 아니라 ‘취득비 조정’입니다 업무용 과세 임대를 전제로 한 환급은 임대료처럼 계속 들어오는 돈이 아닙니다. 환급으로 초기 부담이 줄었다고 해서

NBN미디어2026.10.22

칼럼

똘똘한 한 채, 기준이 바뀐다

15억원 경계에서 갈아타기를 고민하고 있다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 최근 서울 외곽 상승을 ‘입지 서열 변화’로만 해석하면 자금조달 구조를 놓칩니다. 상승률 역전은 ‘선호’가 아니라 ‘가능한 가격대’의 결과 성북·서대문·강서가 강남보다 더 올랐다는 사실은, 수요가 이동했다는 신호일 뿐입니다. 핵심은 어디가 올랐는지가 아니라 왜 그 가격대에 거래가 몰렸는지입니다. 8

NBN미디어2026.10.21

칼럼

분양가 20억, 당첨보다 자금력이 먼저다

이번 부동산수첩에서는 서울 ‘국민평형’ 분양가가 20억 원대로 올라선 상황을 다뤘습니다. 핵심은 가격 상승 자체보다 청약 자격과 소유 능력의 간극이 빠르게 벌어진다는 점입니다. 분양가를 ‘내리기만’ 어려운 구조 고분양가를 건설사 마진 문제로만 보면 해법도 단순해지지만, 실제로는 공사비·인건비·금융비용이 함께 밀어 올립니다. 특히 서울 공급의 큰 축인 재건축·재개발은 지연될수록

NBN미디어2026.10.20

칼럼

2030년 보유세 50% 경고…집값보다 보유 능력이 먼저 흔들린다

겉으로는 ‘집값이 오르면 세금이 는다’는 이야기처럼 보이지만, 안에서는 가격이 크게 오르지 않아도 보유비용이 누적되는 구조가 진행되고 있습니다. 2030년까지 재산세 부담이 평균 50% 이상 늘 수 있다는 전망은, 상승률의 문제가 아니라 보유를 끝까지 버티는 현금흐름의 문제를 건드립니다. 명목가격이 만든 청구서, 실질부는 따로 움직입니다 보유세는 ‘팔아서 확정한 이익’이

NBN미디어2026.10.19

칼럼

3040 첫 매수 급증…서울 진입 경쟁이 다시 시작됐다

서울에서 첫 집을 보려는 3040이라면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 이번 거래 증가는 ‘실수요가 살아났다’기보다 서울 진입이 더 어려워질 수 있다는 불안이 매수로 바뀐 구간입니다. 3040 첫 매수 급증의 본질: 낙관이 아니라 ‘진입 공포’ 7~9월 서울 집합건물 생애 첫 매수인이 2만4000명대로 늘었고, 전년 동기 대비 30% 이상 증가했습니다. 30·40대 비중이 70

NBN미디어2026.10.18

칼럼

서울 '평당 2억 아파트'의 의미

같은 ‘평당 2억’ 숫자를 두고 서울 전체가 폭등한다고 보는 셈법과, 초고가 시장이 따로 움직인다고 보는 셈법이 갈립니다. 결론은 둘 다 반쪽이고, 지금은 ‘가격’보다 어떤 시장에 속한 가격인지를 먼저 구분해야 합니다. 평당 2억은 평균이 아니라 ‘상단 기준가격’입니다 3.3㎡ 2억원은 서울 전역의 시세가 아니라 한남·압구정·반포·성수처럼 희소 입지가 만든 상

NBN미디어2026.10.17

칼럼

세금에 따라 부동산 출구전략이 다르다

많은 분이 세금은 ‘나중에 정산하면 되는 비용’이라고 생각합니다. 실제 제도는 매수·매도 순서와 기한에서 갈리고, 그 순간 출구전략이 바뀝니다. 일시적 2주택, 갈아타기는 ‘가격’보다 ‘시간표’가 먼저입니다 일시적 2주택은 갈아타기라는 이유만으로 자동 비과세가 되지 않습니다. 새집을 먼저 사고 기존집 매도가 늦어지면, 시장의 거래 속도와 세법의 처분 기한이 충돌합니다. 호가를

NBN미디어2026.10.16

칼럼

'울며 겨자먹기' 탈서울, '서울 포기'가 아니다

겉으로는 ‘서울을 떠난다’는 말이 서울 포기처럼 들리지만, 안에서는 주거비 부담을 피해 생활권을 수도권으로 넓히는 이동이 진행되고 있습니다. 서울 수요가 사라진 게 아니라, ‘서울 주소’ 대신 ‘서울 접근권’으로 재배치되는 중입니다. 탈서울의 본질은 ‘지방행’이 아니라 ‘생활권 확장’입니다 지금 이동의 중심은 직장은 서울에 두고 주거지만 경기·인천으로 옮기는 방식입니다. 그래서

NBN미디어2026.10.15

칼럼

86주 상승 뒤 세 갈래로 갈린 주택시장

갈아타기나 첫 매수를 앞두고 있다면, 지금 시장을 ‘상승/하락’ 한 줄로 판단하면 실수할 수 있습니다. 86주 상승은 끝을 의미하는 기록이 아니라, 상승의 무게중심이 고가에서 중저가·외곽으로 이동하고 있다는 신호에 가깝습니다. 86주 상승보다 중요한 건 ‘어디가 식고 어디가 끓는가’ 서울 주간 상승률은 0.20%→0.13%→0.09%로 둔화했고, 강남3구는 마이너스로 돌아섰습니

NBN미디어2026.10.14

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