실거주 유예, 시간 벌었지만 여전히 거래 절벽

토지거래허가구역의 실거주 의무 이행 시점이 2027년 12월 31일까지 유예됩니다. 임차인이 살고 있는 집은 퇴거 이후에 실거주 요건을 맞추도록 시간을 늘린 것이지, 의무가 사라진 것은 아닙니다.

유예의 본질: ‘면제’가 아니라 ‘매도 시계 연장’입니다

이번 조치는 거래 규제를 푼 게 아니라 충돌을 뒤로 미뤄준 것에 가깝습니다. 임대사업자는 처분 시한과 세입자 거주가 맞물리며 매수자를 찾기 어려웠는데, 그 시간 압박을 일부 줄였습니다. 다만 유예기간 안에 세입자 퇴거·보증금 반환·매수자 매칭을 동시에 해결해야 거래가 닫히지 않습니다. 시간만 늘어났다고 출구가 자동으로 열리지는 않습니다.

거래 절벽의 핵심: 실거주 조건보다 ‘유동성’입니다

실거주 매수자는 “언제 들어가나”뿐 아니라 보증금 반환 재원까지 봅니다. 세입자가 있는 고가 주택일수록 잔금+보증금 구조가 매수층을 얇게 만들고, 그래서 유예가 있어도 거래는 쉽게 살아나지 않습니다. 결과적으로 시장은 입주 가능한 물건과 아닌 물건의 가격·협상력 격차가 더 커질 수 있습니다. 지방·비아파트처럼 수요가 약한 곳은 유예 자체가 체감되기 어렵습니다.

유예기간에 반드시 계산할 것

• 임대차 만기·갱신요구권 가능성을 반영해 “언제 비울 수 있는지”부터 달력으로 확정합니다.
• 매도 성사 여부는 가격보다 보증금 반환을 포함한 현금흐름에서 먼저 갈립니다.
• 2027년 말 이후를 대비해 세제·규제 유지/변경 가능성을 전제로 최악의 시나리오도 함께 짭니다.