“재개발 용적률 700%” 서울시 파격 발표에 민간 도심복합개발 이목 집중

용적률 700%가 거론되자 정비사업 시장이 들썩입니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘개발된다/안 된다’가 아니라, 어떤 제도에 태워 얼마나 빨리 통과시키느냐가 가격을 가르는 국면으로 넘어갔다는 점입니다.

입지는 기본값, 프리미엄은 ‘제도 적합성’에서 갈립니다

송파·방이·삼성처럼 핵심지는 입지 자체로 설명이 끝난 곳입니다. 이제는 노후도보다 도로·구역 형상·권리관계·동의율처럼 통과 가능성을 좌우하는 조건이 더 중요해집니다. “여기도 개발됩니다”는 가장 위험한 말이고, 질문은 하나로 압축됩니다. 정말 통과될 구조인가입니다.

‘민간 도심복합개발’은 만능카드가 아니라 고난도 레버리지입니다

민간 도심복합개발은 신탁·리츠 등 전문 시행역량을 활용해 속도를 노릴 수 있지만, 용적률 완화만 보고 들어가면 절반만 본 셈입니다. 특례의 대가로 공공기여(공공주택·기반시설·생활 SOC)가 붙고, 공사비·금융비가 함께 커지면 분담금이 늘 수 있습니다. 결국 이 제도는 ‘낡은 곳을 다 살리는 장치’가 아니라 비싼 땅을 더 효율적으로 쓰는 구조에 가깝습니다.

통과 가능성 점검표

• 요건부터 확인: 역세권/결절지 500m, 접도 조건, 구역 면적 등 ‘대상 요건’이 문서로 확인되는지 봅니다.
• 숫자로 손익을 본다: 공공기여와 사업비가 늘 때도 분양가·신축가치가 버틸지(추가분담금 포함) 계산해야 합니다.
• 플랜B가 있는지 본다: 민도복이 무산돼도 다른 정비 출구가 있거나 거주·임대 수요로 버틸 물건만 남깁니다.