갱신권 끝나자 보증금 4억 격차 넘어

같은 전세시장이라도 집주인은 ‘임대료 정상화’로 계산하고, 세입자는 ‘만기 폭탄’으로 계산합니다. 갱신권이 끝나는 순간 전셋값이 오르는 문제가 아니라, 4년치 차액이 한 번에 청구되는 시간표가 현실이 됐습니다.

5% 상한제가 만든 ‘4년 뒤 일시불’ 구조

갱신 계약은 4년 동안 인상폭을 눌러두지만, 만기에는 신규 시세로 단숨에 복원됩니다. 그래서 같은 단지·같은 평형에서도 갱신 전세와 신규 전세가 최대 4억 원까지 벌어집니다. 이 격차는 “조금 비싸졌다”가 아니라, 이사·학군·직장 동선까지 다시 짜게 만드는 비용입니다.

전세 충격이 경기 매매를 밀어 올리는 메커니즘

서울 전세를 감당 못 한 수요가 서울 밖으로 ‘이동’하는 게 아니라, 서울 생활권을 유지하려고 경기 신축 매수로 ‘밀려나는’ 흐름이 나타납니다. 실제로 서울 거주자의 경기 집합건물 매수는 3개월 1만1614명으로 잡힙니다. 여기에 6.27 대출 규제가 더해지면서, 서울에서 보증금을 더 얹는 것보다 기존 보증금+주담대(예: 6억)로 경기 자가를 택하는 셈법이 커졌습니다.

만기 6개월 전에 점검할 것

• 갱신 만기가 6개월 이내면, 희망이 아니라 신규 전세 시세로 다시 예산을 짭니다.
• 추가 보증금이 자기자본의 30%를 넘으면, ‘서울 전세 고집’과 ‘생활권 유지 가능한 경기 자가’의 비용을 나란히 비교합니다.
• 선택지는 “서울이냐 탈서울이냐”가 아니라, 서울 생활권을 지킬 수 있는 입지·교통·자금계획이 성립하느냐입니다.