장특공 개편, '보유'보다 '거주'만 살아남는 시장

7월 세제개편안에서 1주택자 양도세 장기보유특별공제(최대 80%) 손질이 핵심 의제로 올라왔습니다. 방향은 ‘보유기간 보상’이 아니라 거주기간 중심으로 세제의 무게추가 옮겨가는지에 달려 있습니다.

장특공은 ‘폐지냐 유지냐’가 아니라 ‘누구를 1주택자로 볼 것인가’입니다

겉으로는 공제율 조정이지만, 실제로는 실거주 1주택과 비거주 보유를 갈라 세우는 기준 재설정에 가깝습니다. 시장에서 유력한 시나리오는 전면 폐지보다 보유 공제는 축소·폐지, 거주 공제는 유지 쪽입니다. 즉 “오래 들고 있으면 된다”는 공식이 깨질 수 있다는 뜻입니다.

가격보다 먼저 흔들리는 건 거래입니다

장특공이 줄면 ‘매물 폭탄’보다 거래 절벽이 먼저 올 가능성이 큽니다. 양도세는 누적 이익을 매도 시점에 한꺼번에 과세하므로, 공제 축소는 매도 유인을 떨어뜨려 호가는 버티고 거래만 줄 수 있습니다. 동시에 임대 공급이 위축되면 매매 정체와 전월세 상승이 함께 나타나는 비대칭도 경계해야 합니다.

발표 전후, 1주택자가 점검할 세후 전략

• 내 집이 거주 요건을 채운 1주택인지, ‘보유만 긴 1주택’인지부터 구분합니다.
• 갈아타기라면 가격 예측보다 매도·매수의 세후 간격(세금·대출·허가구역 변수)을 먼저 계산합니다.
• 양도차익이 큰 편이면 7월 전후로 거주 충족, 매도 시점, 증여·일시적 2주택 등 선택지를 6월 안에 점검합니다.