비거주 1주택 과세 전환이 흔드는 시장

비거주 상태로 ‘1주택’을 보유하고 있거나, 지방 거주를 유지한 채 서울 한 채를 들고 갈 계획이라면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 이번 신호는 세율 조정이 아니라 과세의 기준이 ‘채수’에서 ‘거주’로 이동하는 변화에 가깝습니다.

1주택도 더 이상 한 덩어리가 아닙니다

그동안 1주택은 거주 여부와 무관하게 비교적 안전지대로 분류됐고, 이 전제가 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 만들었습니다. 그런데 “살지도 않으면서 주택을 소유할 일이 없다”는 메시지는 실거주 1주택과 비거주 1주택을 세금으로 갈라보겠다는 방향을 드러냅니다. 토지거래허가제 해제 계획이 없다는 말까지 함께 나오면, 시장은 ‘완화’보다 ‘구조조정’ 신호로 읽게 됩니다.

장특공제·보유세는 ‘동시에’ 흔들 수 있습니다

양도 단계에서는 장기보유특별공제(10년 이상 보유·거주 시 최대 80%) 손질이 예고됐습니다. 비거주면 공제 혜택을 크게 덜어내거나, 양도차익 규모별로 공제율을 낮추는 방식이 거론되는 만큼 비거주 초고가 1주택의 출구 비용이 달라질 수 있습니다. 보유 단계에서는 공정시장가액비율이 변수입니다. 세율은 국회가 필요해도, 비율은 시행령으로 조정될 수 있어 60%→80%만 가정해도 종부세가 490만원→835만원처럼 급격히 뛸 수 있습니다.

비거주 1주택자가 지금 점검할 것

• 내 집이 ‘초고가·비거주’ 범주에 걸리는지(지역·가격대·거주 이력)부터 분류해야 합니다.
• 양도세(장특공제 축소 가능성)와 보유세(공정시장가액비율 조정 가능성)를 따로 보지 말고 합산 비용으로 시나리오를 짜야 합니다.
• 선택지는 매도·실거주 전환·증여·임대 수익화·관망이지만, 제도 확정이 늦어질수록 “관망의 대가”가 커질 수 있다는 점을 전제로 판단해야 합니다.