‘거주’만 남긴 세제 개편

임대 중인 1주택을 언제 팔지(또는 증여할지) 고민 중이라면, 지금부터는 ‘보유기간’보다 거주계획을 먼저 점검해야 합니다. 장기보유특별공제 논의는 공제율 조정이 아니라, 세제가 무엇을 실수요로 인정할지 기준을 바꾸는 신호입니다.

‘장특공 폐지’가 아니라 ‘보호 기준 이동’입니다

4월 27일 발의된 소득세법 개정안은 보유기간 공제를 없애고, 실거주 기간 공제만 최대 80%까지 두는 구조입니다. 숫자는 같아 보여도 거주하지 않으면 공제가 사실상 0에 가까워질 수 있어 체감이 완전히 달라집니다. 앞으로는 “오래 들고 있었다”가 아니라 “실제로 살았다”가 세제 보호의 언어가 됩니다.

시장이 먼저 걱정하는 건 세율이 아니라 ‘잠김’입니다

장특공은 누적된 명목차익을 양도 시점에 한 번에 과세할 때 생기는 결집효과(누진 부담)를 누그러뜨리는 장치였습니다. 이 장치가 약해지면 합리적 보유자는 매도 대신 증여로 돌아설 가능성이 커지고, 매물은 늘기보다 잠길 수 있습니다. 거주요건을 채우려는 움직임이 임차인 퇴거로 이어지면 전세 공급이 먼저 흔들릴 수 있다는 점도 같이 봐야 합니다.

지역은 같은 뉴스에도 다르게 반응합니다

서울 핵심지는 비거주 보유 비중이 있어 거래가 늘기보다 호가가 버티는 ‘거래절벽’으로 갈 여지가 있습니다. 반대로 실거주 기반이 탄탄한 지역은 거주를 전제로 한 수요가 상대적으로 유리해질 수 있습니다. 지방은 세제 이슈보다 수요·인구·산업·미분양 같은 체력이 가격을 좌우하니, 서울의 온도를 그대로 가져오면 판단이 어긋납니다.

거주 중심 세제에서 먼저 확인할 것

• 내 집이 ‘거주 가능한 한 채’로 정리될 수 있는지, 입주 시점과 생활동선까지 포함해 계획을 세웁니다.
• 비거주 1주택(임대·학군·직장 사유 포함)은 매도·증여·보유를 놓고 출구 전략을 다시 계산합니다.
• 전세를 끼고 있는 경우, 거주요건 충족 과정이 임대차 리스크(갱신·퇴거·공급 감소)로 번질 수 있는지 점검합니다.