서울 비아파트 공급질서 붕괴...주거사다리 끊긴다

같은 ‘비아파트 지원’ 발표를 두고 셈법이 갈립니다. 어떤 이는 공급이 늘 거라 보지만, 다른 쪽은 공급은 줄고 운용 규율만 강해지는 구간으로 읽어야 합니다.

서울 비아파트는 ‘감소’가 아니라 ‘공급 질서 붕괴’입니다

지난해 서울 연립·다세대·다가구 준공은 4,858가구로 아파트(4만9,973가구)의 10%가 채 안 됩니다. 2018~2019년 3만 가구대에서 2023년 1.4만 → 2024년 6천 → 2025년 4천 가구대로 내려온 건 경기 탓이 아니라 시장이 이 상품의 기존 방식에 등을 돌린 결과입니다. 공사비(2020.1 대비 2026.1 약 33.5%↑), 토지가, 전세사기 후폭풍이 겹치며 공급자·수요자가 동시에 후퇴했습니다. 이 첫 칸이 무너지면 부담은 소형 아파트 전월세·매매로 전이됩니다.

오피스텔은 대체재가 됐지만, ‘주거용’ 질서가 전제입니다

서울 오피스텔은 13개월 연속 상승했고 평균 매매가 3억780만원, 임대수익률 4.87%까지 올라왔습니다. 그런데 대법원은 임대주택 등록으로 취득세 감면을 받고도 사실상 숙박업처럼 돌린 사례에 감면세액 1,884만원 추징을 인정했습니다. 주거 혜택은 주거로 쓸 때만 유효하다는 신호입니다. 공급을 밀어주되 회색지대 수익모델은 잘라내는 방향이 동시에 진행됩니다.

지금 계약·매수 전에 확인할 것

• 비아파트·오피스텔은 ‘가격’보다 권리관계·용도·임대운영의 합법성부터 점검합니다.
• 서울은 ‘없어서’ 움직이지만 지역별 온도차가 커서 직주근접·역세권·실수요 밀도로 선별합니다.
• 지방은 수익률 숫자보다 공실·환금성·미분양 구조를 먼저 확인하고, 수요가 증명되기 전엔 기다리는 쪽이 안전합니다.