재건축, 집값보다 총비용 고려해야

같은 재건축을 두고 ‘싼 구(舊)아파트를 잡는 게임’으로 계산하는 쪽과 ‘준공까지 총투입비용을 견디는 사업’으로 계산하는 쪽의 셈법이 다릅니다. 분담금이 6억원대로 보이는 단지는 이 차이를 가장 극단적으로 드러냅니다.

‘분담금’이 아니라 ‘면적 선택 비용’부터 분리해야 합니다

소형 소유자가 84㎡를 선택할 때 수억원대 추정분담금이 나오는 이유는, 재건축 자체의 손익보다 평형 확대 비용이 먼저 섞여 있기 때문입니다. 같은 면적을 받는 경우와 넓혀 가는 경우를 한 줄로 비교하면 부담의 원인을 오독합니다. 그래서 첫 질문은 “분담금이 높다/낮다”가 아니라 내가 무엇을 선택했을 때 얼마가 늘어나는가입니다.

사업성은 ‘공사비’와 ‘일반분양 수입’의 격차로 갈립니다

공사비는 지역에 따라 크게 싸지지 않는데, 분양가격과 수요는 지역별 편차가 큽니다. 용적률이 높거나 대지지분이 작아 일반분양 여력이 부족하면 비용 증가를 흡수할 완충재가 줄어듭니다. 결국 “재건축 가능하냐”보다 분양수입으로 사업비를 감당할 구조냐가 먼저입니다.

지금 확인할 것: ‘추정치’가 아니라 ‘가정’과 ‘현금흐름’입니다

• 추정분담금은 출발점이니 비례율·권리가액 산정 가정(사업비, 분양가, 기간)을 먼저 확인합니다.
• 내 선택(59↔84 등)이 만드는 추가분담금+이자가 준공 후 가치 상승으로 보상되는지 계산합니다.
• 이주·보유·세금까지 합친 총비용을 끝까지 납부할 현금흐름이 되는지 점검합니다.