보유는 압박, 매도는 제약

2028년부터 1세대 1주택 양도세 공제가 ‘보유’보다 ‘거주’에 더 무게를 두는 방식으로 바뀌는 안이 논의되고, 2029년에는 공제한도 조정까지 거론됩니다. 종부세도 실거주 여부에 따른 공제 격차 확대가 함께 제시돼, ‘버틸수록 유리한가’의 계산식이 달라질 수 있습니다.

보유세·양도세를 따로 보면 판단이 틀립니다

보유세를 올리면 매물이 나온다는 해석은 단순하지만, 소유자는 매년 내는 세금과 팔 때 내는 세금을 묶어 봅니다. 보유 부담을 키우면서 매도 후 손에 쥐는 돈(세후 순현금)이 줄면, 매도 대신 거래 보류가 늘 수 있습니다. 특히 발표안·수정안·최종 법률을 섞어 계산하면 세부담 판단이 어긋납니다. 공제액만이 아니라 세율, 공시가격, 공정시장가액비율, 세부담 상한이 같이 움직입니다.

‘실거주 우대’는 임대 공급에도 영향을 줍니다

거주 요건 중심의 우대는 임대 중인 주택을 직접 입주로 전환하게 만들 수 있습니다. 다만 직장·돌봄·자녀 교육 때문에 ‘비거주’가 불가피한 가구도 있어, 비거주를 한 덩어리로 보면 대응이 틀어집니다. 세금이 임대료로 전가될지도 지역 수급이 결정합니다. 수요가 탄탄한 생활권은 임대료 압력으로 연결될 수 있지만, 공실 위험이 큰 곳은 전가가 막힙니다.

갈아타기·보유 판단 전에 점검할 것

• 발표 문구가 아니라 최종 입법과 경과규정(적용 시점·요건)을 먼저 확인합니다.
• ‘예상 매도가–양도세–기타 비용’으로 세후 순현금을 만든 뒤 새집 자금계획과 대출을 연결합니다.
• 보유세 증가액, 거래량·매물, 전월세 물량을 금리·대출·입주물량과 함께 묶어 시장 반응을 봅니다.