전세를 죽인 건 금리다

전세 계약 갱신이나 이사를 앞두고 있다면, 지금은 ‘전세가 있느냐’보다 전세가 성립하는 금리 구간이냐를 먼저 확인해야 합니다. 전세 감소를 임대차 3법만으로 설명하면, 실제로 커지는 비용과 위험을 놓치게 됩니다.

전세를 흔든 건 제도보다 ‘돈의 값’입니다

전세는 본질적으로 저금리에서만 돌아가던 구조였습니다. 기준금리가 1%대에서 3.5%까지 올라갔다가 2.5%에 머무는 동안, 전세금 운용수익보다 월세 현금흐름이 더 매력적으로 바뀌었습니다. 전세대출 금리도 4%를 다시 넘기면서, 세입자도 ‘대출이자 내느니 월세’로 이동하는 구간이 생겼습니다. 임대차 3법이 방아쇠였다면, 시장을 밀어낸 화약은 금리입니다.

서울은 ‘월세 정착’, 수도권은 ‘선택권 축소’입니다

서울 아파트 월세 거래 비중은 2024년 말 57.6%에서 2025년 2월 60%를 넘겼고, 2026년 수도권 평균은 70%를 상회했습니다. 서울 평균 월세도 2026년 3월 152만 8천원까지 올라 ‘월세가 표준’이 되는 속도입니다. 수도권 신도시는 전세 매물이 빠르게 줄며, 전세를 고집할수록 이사·대기 비용이 커지는 구조로 바뀌고 있습니다. 이건 가격 논쟁이 아니라 임대 방식 자체의 재편입니다.

계약·자금 계획에서 지금 확인할 것

• 전세대출 금리와 월세(반전세) 총지출을 비교해 거주비의 하한을 숫자로 확정해야 합니다.
• 전세를 택한다면 지역·주택유형별로 보증금 미반환 리스크(가격 조정 가능성, 매매 유동성)를 먼저 점검해야 합니다.
• 임대인은 전세→월세 전환을 ‘유행’이 아니라 현금흐름 구조 변경으로 보고 공실·관리 가능성까지 함께 따져야 합니다.