팔아도 세금, 버텨도 세금…거래가 멈춘다

같은 세제개편을 두고 정부는 ‘매물 증가’를, 집주인은 ‘거래 보류’를 계산합니다. 팔 때 양도세가 늘고 버티는 동안 종부세까지 오르면, 시장은 가격보다 순환(거래)부터 먼저 막힙니다.

양도세: “팔아라”가 아니라 “더 버틴다”로 읽힐 수 있습니다

장기보유특별공제가 보유 중심에서 거주 중심으로 이동하면, 특히 양도차익이 큰 1주택자일수록 세후수익이 줄어듭니다. 2027년부터 거주 비중이 커지고, 2028년 공제한도 20억 원, 2029년 이후 10억 원 한도안까지 거론되는 이유가 여기에 있습니다. 하지만 부담이 커졌다고 매물이 자동으로 늘지는 않습니다. “지금 팔면 손해”라는 판단이 서면 오히려 매도를 미루는 쪽으로 기울 수 있습니다.

종부세: 보유비용은 임대료로 전가되기 쉽습니다

종부세가 ‘주택 수’보다 ‘가액·거주 여부’로 재편되면, 거주 1주택(기본공제 14억 원)과 비거주·다주택의 체감은 갈라집니다. 공정시장가액비율·세율·세부담 상한 조정까지 겹치면 현금흐름이 약한 보유자부터 흔들립니다. 다만 이 흔들림이 매도보다 전세의 월세 전환, 월세 인상으로 나타날 가능성을 같이 봐야 합니다. 거래는 줄고 임대시장은 불안해지는 조합이 나올 수 있습니다.

지금 세후 시나리오로 점검할 것

• 장특공제 ‘거주 요건’ 충족 가능성과 예상 양도세를 먼저 계산해 매도·실거주 전환·증여 중 무엇이 현실적인지 가릅니다.
• 종부세 인상분을 임대료로 전가할 수 있는 시장인지(전세→월세 전환 여력, 공실 위험)를 함께 점검합니다.
• “강한 입지는 매물 잠김, 약한 입지는 수요 부족”이 갈라질 수 있으니 보유자산을 입지·수요 기준으로 재분류해 대응 순서를 정합니다.