2028년 시장, 금리보다 보유 능력이 가른다

최근 세제·대출 기조가 ‘거래는 일부 열고, 보유는 계속 조인다’로 굳어지면서 시장의 관심이 금리보다 ‘버틸 힘’으로 이동하고 있습니다. 2028년 전후 시장은 가격 조정 자체보다 보유비용을 감당 못하는 주체의 퇴장이 먼저 나타날 수 있습니다.

세금은 가격을 때리기보다 보유자를 흔듭니다

세제 변화가 집값을 즉시 무너뜨리는 게 아닙니다. 늘어난 비용은 시간이 지나며 누적되고, 결국 현금흐름이 약한 1주택자·저수익 다주택자부터 의사결정을 강요합니다. ‘좋은 입지 한 채’도 이제는 충분조건이 아니라, 세금·이자·관리비를 장기간 낼 지속 가능한 소득 구조가 있어야 안전자산이 됩니다.

같은 세금도 지역·자산별로 결과가 갈립니다

서울 핵심지는 수요층과 환금성이 받쳐 세금이 ‘하락 트리거’가 아니라 감당해야 할 비용으로 작동하기 쉽습니다. 반대로 수도권 외곽·공급 누적 지역은 가격보다 거래 실종이 위험이 될 수 있습니다. 지방 비핵심지는 보유세보다 환금성 부족이 더 치명적이라, 팔고 싶어도 못 파는 순간 주택이 자산이 아니라 비용이 됩니다.

2028 대비, 보유체력 점검 항목

• 매매가가 아니라 세후로 매년 나가는 돈(세금·이자·관리비)을 합쳐 2~3년 뒤까지 감당 가능한지 봅니다.
• 전·월세로 비용을 상쇄할 수 없다면, 그 자산은 보유가 아니라 ‘버티기’가 됩니다.
• ‘필요하면 팔면 된다’는 가정 대신, 내 지역의 환금성(거래량·수요층)부터 확인합니다.