지금 부동산 시장을 흔드는 것은 가격이 아니다

2028년 5월 11일까지 ‘입주 의무’가 걸리면서, 계약과 세금의 시간표가 시장을 움직이기 시작했습니다. 지금 흔들리는 건 집값이 아니라 정책이 언제 또 바뀔지 모른다는 불신입니다.

세금은 촘촘해졌는데, 판단 기준은 흐려졌습니다

다주택 중과, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 보유세가 겹치며 세제는 ‘정교함’이 아니라 설명 불가능한 복잡성으로 읽힙니다. 같은 80% 장특공제라도 거래 규모와 상관없이 동일 적용되는 구조는 “누구를 겨냥한 제도인가”를 다시 묻게 만듭니다. 시장은 가격보다 세금·요건의 변경 리스크를 먼저 비용으로 계산하게 됩니다.

“팔라”면서 “갈아타라”는 길은 막힌 모순입니다

토허제 실거주 유예 확대는 거래를 푸는 듯 보이지만, 매수 자격이 ‘5월 12일 기준 무주택자’로 압축되며 비거주 1주택자의 재진입 문은 좁아졌습니다. 1주택 갈아타기는 선매도 시 4개월 내 입주 가능한 매물로 제한되는데, 현실에선 선택지가 많지 않습니다. 결과적으로 “세금만 내고 집은 못 사는” 진공 상태가 생길 수 있습니다.

갈아타기 전에 점검할 것

• 선매도·선매수 중 어느 쪽이든 4개월 입주 요건을 충족할 매물 풀이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 매수 자격(무주택 기준일)과 세제 변경 가능성을 함께 놓고, 양도세 부담이 확정인지 점검해야 합니다.
• ‘세 낀 집’이라면 2028년 5월 11일 입주 의무와 갱신 이슈를 포함해 임대차 분쟁 비용까지 계산해야 합니다.