장기전세주택, 20년 살아도 못 나간다

20년입니다. 장기전세 갈등은 ‘20년을 살았으니 나가라/못 나간다’의 싸움이 아니라, 공공임대가 순환 자산인지 주거 사다리인지를 정책이 끝까지 설계했는지 묻는 사건입니다. 만기는 돌아왔는데, 시장으로 나갈 출구(대체 주거·자산경로)가 비어 있으면 충돌은 반복됩니다.

‘계약 원칙’은 맞지만, 그 다음이 비어 있었습니다

장기전세는 원칙적으로 분양전환을 전제로 한 제도가 아닙니다. 그래서 만기 후 다음 무주택 세대에게 공급해야 한다는 논리는 정당합니다. 다만 20년 동안 생활권을 만든 임차인이 돌려받은 보증금으로 같은 지역 전세를 구하기 어려워졌다면, 문제는 퇴거 자체보다 퇴거 이후 이동 경로가 없다는 점입니다. 제도는 거주기간을 정했지만, 이후 시장 진입을 돕는 장치를 충분히 묶지 못했습니다.

‘임대료 절감=내 집 마련’은 서울에서 자동으로 성립하지 않습니다

주거비를 아껴 자산을 만들자는 방향은 맞지만, 전제는 소득·저축·대출·청약기회가 집값 상승 속도를 따라가는 것입니다. 서울은 지난 20년간 이 전제를 무너뜨린 구간이 많았습니다. 임대료가 낮아도 저축액이 ‘살 수 있는 집’으로 연결되지 않으면 공공임대는 사다리가 아니라 장기 대기실이 됩니다. 그렇다고 시세보다 싸게 분양하면 공공자산 사유화 논란이 생겨, ‘계속 거주’도 ‘저가 분양’도 쉽게 결론 내리기 어렵습니다.

만기(또는 공공임대 입주)에서 반드시 계산할 것

• 보증금 반환 후 같은 생활권에서 가능한 전세·매수 범위를 숫자로 재산정해야 합니다.
• 향후 5~10년의 소득·저축률·대출 가능액을 합쳐 ‘시장 진입 시점’을 잡아야 합니다.
• 청약, 대체 임대, 지역 이동 등 출구 시나리오를 2~3개로 분산해 두지 않으면 만기 충격을 피하기 어렵습니다.