강남 거주 6070의 퇴로

같은 세제개편 발표를 두고 ‘고령 1주택 퇴출’로 읽는 셈법과 ‘실거주 보호+초고가 과세’로 읽는 셈법이 다릅니다. 이번 논쟁의 핵심은 강남 거주 60·70대 전체가 아니라, 현금흐름이 약한 장기보유자를 어떻게 구분해 퇴로를 남길 것인가입니다.

종부세는 ‘연령’이 아니라 ‘가격대·거주’로 갈립니다

1세대 1주택 종부세 기본공제가 공시가격 12억→14억으로 올라가고, 시가 약 20억 이하 실거주는 과세에서 제외되는 구조가 제시됐습니다. 시가 20억~30억 실거주는 부담이 줄 수 있지만, 40억~50억 이상 초고가나 비거주는 부담이 커지는 방향입니다. 그래서 “60세면 폭탄”이 아니라, 내 집이 어느 가격 구간에 있고 실제 거주인지가 먼저 갈립니다.

장특공은 ‘보유기간’보다 ‘초고가 양도차익’이 변수입니다

장기보유특별공제는 실거주 최대 80% 틀은 유지하되, 공제액 상한을 두는 쪽으로 바뀝니다. 양도차익이 큰 집일수록 세 부담 증가폭이 커질 수 있고, 정부안은 2027년 유예를 거쳐 2028년 적용을 예고했습니다. 문제는 세율이 아니라 매도 후 갈아탈 집·노후자금까지 포함한 세후 퇴로가 좁아질 수 있다는 점입니다.

지금 단계에서 판단해야 할 것

• 내 집이 시가 20억/30억/40억 이상 어느 구간에 해당하고, ‘실거주’ 요건이 명확한지부터 정리합니다.
• 현행 고령자·장기보유 종부세 세액공제(최대 80%)가 유지되는지, 경과규정이 어떻게 붙는지 확정 조문을 기다려 확인합니다.
• 매도·증여·상속 중 무엇을 택하든 세후 현금흐름(보유세+생활비+의료비)과 대체 주거지 비용을 한 장의 계산표로 먼저 맞춥니다.