양도세 중과에 매물 소멸 시장

많은 분이 양도세 중과 부활을 “매물을 늘려 집값을 잡는 카드”로 생각합니다. 실제 제도는 반대로, 시간이 갈수록 매물을 회수시키고 임대를 먼저 흔드는 방향으로 작동하기 쉽습니다.

중과 부활의 핵심은 ‘공급 확대’가 아니라 ‘매물 소멸’

2026년 5월 10일부터 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과가 붙고(지방세 포함 실효 최대 82.5%), 매도 의사결정의 기준이 “팔고 남는 돈”으로 급격히 바뀝니다. 실제로 서울 매물은 1월 5.7만 건→3월 8만 건까지 늘었다가, 유예 종료 직후 6만 건대로 다시 줄었습니다. 중과는 잠깐의 ‘봄 매물’ 뒤 더 긴 잠김을 만들 가능성이 큽니다.

임대가 먼저 탄다: 매도 보류가 전세 물량 축소로 연결

다주택 보유분은 상당 부분이 임대 공급이었는데, 버티기로 돌아서면 매매뿐 아니라 임대에서도 더 빨리 잠깁니다. 서울 임대 매물이 연초 대비 30% 줄었고, 전세는 0.82% 올라 6년 5개월 만의 최고치가 나왔습니다. “매매 안정”을 노린 정책이지만, 체감 충격은 무주택 전세 세입자가 먼저 받는 구조입니다.

전세 세입자가 지금 점검할 것

• 갱신 만료 6개월 전부터 움직일 수 있는지(가격 협상보다 매물 확보가 먼저입니다).
• 전세가 상승 지역이 ‘강남 약세’와 무관하게 강북·외곽 및 경기 인접권에서 확산 중인지.
• 전세 유지 vs 매수 전환을 볼 때, 세금보다 거주요건·환금성(역세권, 준신축 등)을 우선순위로 두는지.