도심공급, 기준이 바뀐다

준주거·상업지역 토지나 상가주택을 두고 “이제 용적률 풀렸다”는 말을 듣고 있다면, 지금부터는 규제 완화가 아니라 사업성으로만 판단해야 합니다. 서울시가 재정비촉진지구 내 존치관리구역 등에서 기준을 바꾸면서, ‘도심공급’의 기준 자체가 달라졌기 때문입니다.

‘용적률 상승’이 아니라 ‘현금흐름 전환’이 핵심입니다

기준용적률을 조례용적률 수준으로 맞추고, 공공성 항목을 충족하면 허용용적률을 조례용적률의 최대 110%까지 여는 구조가 생겼습니다. 임대주택은 1.2배, 관광숙박 특화는 1.3배까지 길을 열었지만, 숫자가 곧 수익은 아닙니다. 공사비·금융비·공공기여·임차인 정리비가 함께 뛰면 “더 지을수록 남는 돈이 줄” 수 있습니다.

비주거 10% 폐지는 ‘상가 축소’가 아니라 ‘토지 재평가’입니다

준주거·상업지역의 비주거 의무(용적률 10%)를 없앤 건 상가를 덜 넣게 해준 조치로 끝나지 않습니다. 주거로 돌릴 수 있는 면적이 실제로 늘어나는 땅만 값이 재평가됩니다. 다만 상업지역의 주거복합은 연면적 10% 이상 비주거 기준이 남아, “상업지역이면 다 유리”하다는 해석도 위험합니다.

서울 수혜는 ‘선별’이고, 수도권·지방은 계산이 다릅니다

서울은 수요와 토지 희소성이 받쳐주지만, 그 안에서도 도로·필지·지구단위계획에 따라 결과가 갈립니다. 수도권 외곽은 고밀이 오히려 분양부담이 될 수 있고, 지방은 수요가 얕으면 용적률 완화가 미분양 리스크로 바뀝니다. 결국 “정책 수혜”가 아니라 수요가 반복되는 입지인지가 먼저입니다.

계약/매입 전에 먼저 점검할 것

• 해당 필지가 재정비촉진지구·지구단위계획 변경의 직접 대상인지 고시로 확인합니다.
• 기준·허용·상한용적률과 비주거 기준 변화가 총사업비(공사비·금융·공공기여) 이후에도 남는 구조인지 계산합니다.
• 접도·도로폭·필지 형태·공동개발 가능성·임차인 정리 난이도가 설계 가능한 땅인지를 결정합니다.