장기보유특별공제 최대 10억 감면 제한 거론 "세제개편의 역설"

같은 논의를 두고 장기보유 1주택자와 갈아타기 수요자의 셈법이 다릅니다. 한쪽은 “더 버티면 세금이 줄까”를 보지만, 다른 쪽은 “버티는 시간이 오히려 출구세를 키울까”를 봐야 합니다.

‘장특공제 손질’의 핵심은 세율이 아니라 매도 질서입니다

서울 아파트 평균이 15억8311만원까지 올라온 상황에서, 논의는 “오래 가진 1주택”이 아니라 초고가에서 발생하는 큰 차익을 겨냥합니다. 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 중심으로 재편하는 쪽으로 신호가 나왔습니다. 여기에 공제총액을 10억원 안팎으로 제한하면, 오래 보유할수록 유리하던 공식이 깨질 수 있습니다.

보유세만 올리면 매물은 늘지 않고 거래만 잠길 수 있습니다

보유비용을 올려도 양도 단계 부담이 그대로면, 집주인은 “팔기”보다 “버티기”를 택하기 쉽습니다. 특히 핵심지는 “팔면 재진입이 어렵다”는 인식이 강해 거래량만 줄 가능성이 큽니다. 결과적으로 현금흐름이 약한 은퇴·장기보유자만 먼저 압박받고, 자금력 있는 수요가 기회를 가져가는 역설이 생길 수 있습니다.

갈아타기는 ‘세제 발표’보다 ‘매도 가능성’이 먼저입니다

개편이 법 개정과 유예를 거쳐 이르면 2028년 전후 적용될 수 있다는 시나리오가 거론됩니다(확정안은 확인 필요). 이 구간에는 심리적으로 거래가 얼어붙어 새 집 계약 후 기존 집이 안 팔리는 리스크가 커집니다. 따라서 갈아타기는 세금 자체보다 매도 타이밍·자금 브리지가 성패를 가릅니다.

갈아타기 전에 점검할 것

• 개편이 보유기간→거주기간 중심으로 바뀌는지, 본인 거주 이력이 공제에 어떻게 반영되는지부터 확인합니다.
• “버티기”와 “매도”를 비교할 때 보유세+양도세+이자(브리지)까지 총비용으로 계산합니다.
• 발표 전후 거래 경색을 가정해 최악의 매도 기간(몇 개월 공백)에도 자금이 버티는지 점검합니다.